离谱！这地方的房子，竟然卖得比前海还贵！

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深圳新盘开始乱杀了。

之前的文章我们就说过，下半年深圳的新盘供应才是供应的大户，特别是南山，最近疯狂上新。

限价之后的前海对垒多次捂盘的蛇口老豪宅。

这次上新引发了一个热烈的讨论：万万没想到，蛇口豪宅比前海房价更高。

这轮前海PK蛇口豪宅，后者完胜？

面对同样都是10万+的豪宅盘，到底该怎么选？

有人问我怎么看，我躺着看。

首先我们先来盘一下最近上新的这几个盘，做了一个表格，简单清晰明了。

一眼扫过去，清一色的100平+大户型起步，10万+的价格。

我等刚需看了直流口水啊。

但也有粉丝发现了一个问题，那就是为什么蛇口的临海揽山竟然比一路往西的前海卖得还贵？

是前海不香了，还是临海揽山飘了？

我一直跟大家说，不一定要分出来谁好谁坏，就是看更适合谁的自身需求。

首先，我们先简单的看一下每个盘的情况，再来判断情况。

限价9.2万/�O的前海天健暂不参与讨论，想了解户型等一手消息的朋友可以扫码联系老师了解，点赞过40单独出一篇前海的新盘该怎么选。

最近几年参与过前海“打新”的朋友们，应该对润�o府、前海天境、招商领玺、颐湾府等等这些楼盘名字不陌生吧。

颐城栖湾里和万科臻湾悦，其实就是颐湾府的二期和三四期。

当年颐湾府规划分四期开发，其中第一期由深业主导的颐湾府（一期）已经于2019年11月开盘，目前已经入伙。

颐湾府的二期则是深国际与前海合作，也就是现在叫颐城栖湾里，这个名字这么拗口，其实就是颐湾府二期。

后期呢估计也没钱了，所以把地块转给了万科，于是万科做了臻湾悦。

万科臻湾悦其实是原来颐湾府的三、四期项目。

这两个楼盘就是这么一个姊妹关系，同在妈湾十九单元，只是不同开发商。

既然是同一个大盘下的不同期，位置挨在一起，配套当然也是共享的。

两个盘的容积率都很低，栖湾里2.56，基本都是20层左右的小高层。

��湾悦不到4，楼栋有高有低，三期比四期更低一些。

要说外部情况有什么差别，那主要就是��湾悦三四期靠近月亮湾大道，有噪音干扰，栖湾里在里面，不临大路。

但是万科的臻湾悦可以做115�O的紧凑四房，而栖湾里的品质更高。

目前价格还没有出来，

这边文章点赞过40

我们专门出一期现在的前海怎么选，也可以扫码和我们老师详聊。

蛇口的这个临海揽山是什么情况呢？

去年11月份推售251套房源，卖了6成，备案均价11.36万/�O，现在开均价11.66万/�O。

一样的产品，一样的价格。

项目就位于大南山脚下，三面环山，旁边就是兰溪谷的半山豪宅，外观已经很破了，价格在12-15w左右，这个倒挂空间很大啊。

这边临海揽山突然取证，没想到，万众期待的太子湾招商玺家园，捏着一手王炸牌坐不住了。

为什么说万众期待，为什么说一手王炸牌。

这可是太子湾正经一线海景啊。

太子湾唯一住宅，号称双玺plus版本，一波超级稀缺的景观资源。

附近的招商双玺当年因“5000万蹲”名噪一时，二手房指导价13.2万/平、二手房成交价在27万+/�O。

现在吹风13万左右的单价，单单是倒挂，那都是数不清的人民币在眼前飘。

这几个盘看下来真的馋哭了，可以说现在就是深圳的打新盛宴，从来没有过这么多新盘可以选择。

上面这些新盘我们全部实地考察，整理了每个楼盘的专属打新攻略，每天前十名扫码的可以免费领取！

接下来我们分析一下临海揽山凭什么卖的比前海贵，我总结了一下三个点：

①现房

②学区

③景观

首先最直观的就是临海揽山是现房，相比于另外三个期房，这相当于直接节省了3年的月供利息。

还有一个巨大的好处，就是即买即办证，有了房产证就意味着可以换取更低的利率和更高额度的贷款。

这里涉及敏感就不展开说了，一句话说就是资金使用更加灵活。

在现金流为王的现在，可以做到进退自如，这里懂的都懂啊，想了解具体操作的扫码和老师了解吧。

其次，学区决定了她们看起来单价、户型差不多，但是配套的不同

也就决定了各自的客户群体应该是不一样的。

针对上述我提到的这几个楼盘属于深圳改善盘里的中高端水平。

而一般改善型项目的客户，都是希望房子有尽可能多的配套，满足一家老小的需求，住的舒服也很重要。

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那么在一家老小里，小朋友是更重要的，毕竟学区是一个楼盘更重要的加分项。

那么前海的栖湾里和臻湾悦在这方面就有所欠缺，目前配套的学校还没动工。

所以对于重视教育的家庭来说，玺家园和临海揽山有更大的优势。

毕竟育才中小学的学区是确定的，而且是深圳第一梯队的八大名校之一。

这种教育配套在深圳近期的新盘里，肯定是没有的。

尤其临海揽山作为现房，现在买，明年上半年就能报名上学，对于这部分家长来说，几乎是必然的选择。

最后一点，就是景观。

项目就位于大南山脚下，三面环山，旁边就是兰溪谷的半山豪宅，山景资源一绝。

对比前海的栖湾里和臻湾悦，大家肯定都是看中了前海的未来发展空间。

当然现在前海的短板也很明显，就是配套略显寒酸。

3-5年之内都不太适合居住，肯定是需要时间去完善配套的。

最近还有消息爆出栖湾里精装改毛坯交付，而且还送空调。

要知道，这在以前是绝对不可能想象的，毕竟前海的网红盘颐湾府、招商领玺等这些都是开盘日光的。

说明在市场下行之后，前海这张饼，已经花了十几年了，大家对于前海妈湾未来的升值预期，有了一定的观望态度。

这也是现在前海的价格其实并不是大家想象中这么高的原因。

但如果你要问值不值得买(300785)入的话，那起码是比海德园更值得的。

后期前海还会有天建悦桂府二期、深业云海湾，产品更差，但价格和位置明显更实在，性价比会更高一些。

在位置上，它不在远郊，本身就在南山，与后海、科技园甚或车公庙和福田中心这几个经济中心都算近，

且前海的获得的政策资源倾斜远超深圳的其他区域，买入的话一定要做好长持的准备。

最后单独说一下玺家园这个盘。

之前也没想到是会这么早开盘，本来以为是要到年底。

所有人都在讨论这个房子的倒挂，但是已经没有人关心他的品质了。

有倒挂是不可否认的，428平的无敌海景房只有68套，有钱的直接闭眼买不解释。

不过有一点大家要注意，玺家园的126平的2房，可能倒挂没有大家想的这么多。

一个是使用率比较低，还有一个就是套数有点太多了，536套。

同样拿双玺来对比，双玺88平的小户型无论在成交价还是成交量上，相比较大户型来说都差很多。

最近8月1号就有一套221平的双玺成交价8820万，单价去到了37万，相当惊人。

图源楼市科学

而小户型88平的呢，一套报价报价1700万，实际成交1300万都够呛，小区已经很久没有成交了。

而对比来看，目前以1600万左右买入玺家园的两房，2025年交楼，2028年左右能够顺利进入到二手房市场，

我觉得在6-7年之后，他赚钱的空间并不大，这个户型的可能最适合的就是海归回来的富二代了。

需求适配和确定性的平衡也是重要的课题，如果楼盘或者板块的价值还有任何问题，欢迎扫码和我们老师聊。

那么最后我们小结一下：

临海揽山这个盘我个人还是蛮认可的，配套齐全，有山有海，现楼还有豪宅范。

属于进可攻、退可守的楼盘，既可以享受现在，又能享受未来的发展红利。

比较适合保守的自住兼顾投资的家庭。

玺家园我只建议大家冲426平的大户型，126平的两房需要慎重考虑。

毕竟玺家园做这个126平的两房就相当于是在拒绝刚需，保护大户型客户了，有钱闭眼冲。

而前海妈湾的这两个盘，目前就是全靠地段的权重和产品自身非常优越的条件来打。

硬着跟其他带着学区溢价这类较为综合性的产品比较，显然是非常大的压力的。

只是同样的天花板，前海现在有价格优势，投资回报率确实可以更高。

只是这几个盘也不是都可以买的，不同面积段、朝向、看出去的景色，可能局限了未来的发展空间。

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以上为正文，来自粤海街道周主任

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